Ev alan ya da ev almak için araştırma yapan kişilerin sorguladıkları konuların başında konutun kat irtifakı ya da kat mülkiyetli olup olmama konusu gelmektedir. Ev aldığımızda verilen tapunun, konutun durumuna göre 3 farklı çeşidi bulunmaktadır. Bunlar hisseli tapu, kat irtifakı ve kat mülkiyeti şeklindedir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti çoğu kişi tarafından karıştırılan bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır. Ev alırken dikkat edilecekler arasında bulunan bu iki kavram ciddi farklar ortaya çıkarabilmektedir. Alım aşamasında kafası karışan ve kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasında hangisinin daha iyi olduğuna karar veremeyen kişiler, ilerleyen dönemlerde ciddi sorunlar yaşayabilmektedir.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, inşaatı yapılmakta olan ya da yapılacak olan arsa üzerinde, tüketicinin almayı düşündüğü konutun hissesine düşen arsa tapusu anlamına gelmektedir. Yukarıda da bahsettiğimiz gibi kişi eğer konut satın alırken kredi kullanacaksa kat irtifakının mutlaka olması gerekmektedir. Aksi halde hiçbir banka konut kredisi vermemektedir.
Kat irtifakı bulunan tapuların alınmasının durumunda, yapının müteahhit tarafından belediyeye verilen projeye uygun şekilde yapılması da oldukça önemlidir. Aksi durumda aşağıdaki sorunlarla karşılaşma ihtimaliniz oldukça yüksektir :
- Yapı projeye uygun olmayan bir biçimde tamamlanırsa belediye tarafından yıkım kararı verilebilmektedir.
- Yapı projeye aykırı bir biçimde yapılırsa banka tarafından verilen kredinin kullanılamaması durumu ortaya çıkabilmektedir.
- Yapıda bulunan otopark ve depo gibi ortak alanların dairelere dahil edilmediği durumlar diğer hak sahipleri şikayet edebilir ve projeyle ilgili yıkım kararı çıkarılmasına neden olabilir.
Tüm bu sebepler göz önünde bulundurulduğunda kat irtifakının, proje planı ile uyumlu olduğundan emin olunması tavsiye edilmektedir.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyetinin ne olduğunun anlaşılması için öncelikle iskan belgesinin ne olduğunu anlamakta fayda vardır, çünkü kat mülkiyeti ancak iskan alındıktan sonra edinilebilecek bir belgedir. İnşası tamamlanmış binalar için öncelikle Belediye İmar Müdürlüğüne başvurulur ve iskan alınır. “Yapı kullanım belgesi” ya da “oturum izni belgesi” adlarıyla da bilinen iskan, bir projenin onaylanan çizimine sadık şekilde inşa edilip edilmediğini belirten resmi bir belgedir. Bundan dolayı projeye uygun bir şekilde inşa edilmeyen binalara iskan verilmemektedir. Bu durum, eğer kat irtifakına sahipseniz kat mülkiyeti alamayacağınız anlamına gelebilir. Üstelik iskan belgesi olmayan binalarda elektrik, su, doğal gaz abonelikleri açtırmak da mümkün olmamaktadır.
Kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir binada kişiye ait olan gayrimenkulün resmi bir belgeyle kayıt altına alınmasıdır. İskan alındıktan sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekmektedir. Tamamlanmış projelerde kat mülkiyeti alınması zorunludur. “İskan var, kat mülkiyeti yoksa ne olur?” sorusunun yanıtını merak ediyorsanız söyleyelim: Bu durumda, sahip olduğunuz daire ya da dükkânın size ait olduğunu belirtecek güncel bir belgeye sahip olmadığınızdan yasal bir zorunluluk yerine getirilmemiş demektir.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
İnşaat halindeki bir proje üzerinde hak ve söz sahibi olabilmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden alınacak bir belge ile kat irtifakı kurulmaktadır. Bu başvurularda dilekçe, vaziyet planı, yönetim planı, liste, tapu senedi ve nüfus cüzdanı ve vergi numarası gibi belgeler istenmektedir.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti mülkiyet hakkıyla ilgilidir. Buna rağmen kat irtifakı ve kat mülkiyetinin farkları aslında oldukça açıktır. Bu farklar:
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapu olmasına rağmen hak sahibine verdiği mülkiyet hakkının cinsi farklıdır. Kat irtifakında tapu cinsi “arsa” olarak belirtilmektedir. Sahip olunan gayrimenkul doğrultusunda arsa üzerinden belirli bir alan, pay olarak arsa sahibine verilir. Kat mülkiyetinde ise tapu cinsi “bina” olarak geçmektedir.
- Kat irtifakı, bir projenin onaylandığı anlamına gelirken kat mülkiyeti ise sahip olduğunuz daire ya da dükkânın projeye uygun bir şekilde inşa edildiğini belirtilir. Bundan dolayı kat mülkiyetinin olmaması, güvenlik konusunda sorun teşkil edebilecek durumlarla karşılaşabileceğiniz anlamına gelir.
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki bir diğer fark kart irtifakı olan bir daire için genellikle konut kredisi verilmemektedir. Kat mülkiyeti tapusu bulunan ve yaş, güvenlik gibi konularda başarı sağlayan daireler için ise konut kredisi verilebilmektedir. Buna rağmen projesi başlamış, henüz iskanı alınmamış bir daire almak istendiğinde güvenilir bir inşaat firmasından daire almak ve bir uzman görüşüne başvurmak daha faydalı olacaktır.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü internet sitesinden yapılan açıklamaya göre iskan alındıktan sonra projede yetkili kuruluşun ya da arsa üzerindeki hak sahibinin Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvurmasıyla kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilebilir. Bu noktada başvuru dilekçesi ya da iskan belgesi dışında hiçbir belge talep edilmez.
Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına denmektedir. Bu hakka sahip olanlara da kat irtifak sahibi olarak karşımıza çıkıyor.
Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12. maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.
- Kimlik belgesi,
- Taraflara ve varsa temsilcilerine ait birer adet fotoğraf,
- İşlemde temsil var ise temsile ilişkin belge, vekaletname, yetki belgesi,
- Mimari proje, (Bir arsa üzerine birden fazla yapının inşa edildiği durumda her birinin projede ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda da her blok için ayrı proje verilmesi z)
- Vaziyet planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapının (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunun, varsa özel yol,yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekmektedir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planının mevcut olduğu durumlarda ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
- Yönetim planı,
- Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekmektedir,
- Yapı ruhsatı.
Paydaşların Talebiyle Kat İrtifakının Kurulması
Henüz yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın maliki veya bütün paydaşları buna dair taleple birlikte 12. maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim planını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.
Kat İrtifakının Sona Ermesi
Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamen yok olması ya da üzerinde yapı yapılmayacak hale gelmesi ile kendiliğinden sona ermektedir. Yapının kamulaştırılması durumunda da kat irtifakı sona ermektedir.
Arsa üzerinde bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Tüm bunlara göre kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
